Reclamación de gastos de hipoteca

A raíz de diversas sentencias, los consumidores han podido reclamar tus gastos hipotecarios en la Provincia de Pontevedra y recuperar el dinero que pagaron de más. En este artículo, te explicamos qué son los gastos de hipoteca, cómo reclamar su devolución y cuáles son tus derechos como consumidor.

1. ¿Qué son los gastos de hipoteca?

Los gastos de hipoteca son los costes asociados a la firma y formalización de un préstamo hipotecario. Estos gastos incluyen, entre otros, los siguientes conceptos:

• Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (IAJD): Este es un impuesto que se paga cuando se firma la escritura hipotecaria ante notario y se registra en el Registro de la Propiedad. Tradicionalmente, era asumido por el cliente, pero varias sentencias han determinado que el banco debe hacerse cargo de este gasto.

• Honorarios de notaría: Los honorarios del notario cubren los servicios de redacción y firma de la escritura hipotecaria. En muchos casos, los tribunales han fallado que este gasto debe ser asumido por el banco.

• Gastos de registro de la propiedad: El registro de la hipoteca en el Registro de la Propiedad es necesario para que el banco pueda hacer valer su derecho sobre la propiedad en caso de impago. Este gasto también ha sido considerado como una carga del banco.

• Gastos de tasación: Para conceder un préstamo hipotecario, el banco suele solicitar una tasación de la propiedad. El coste de la tasación se utiliza para establecer el valor de la propiedad, pero en algunas sentencias, los tribunales han determinado que el banco debe asumir este gasto.

• Gastos de gestoría: Las entidades bancarias a menudo contratan a una gestoría para realizar los trámites administrativos relacionados con la hipoteca. Este gasto, aunque es un servicio adicional, ha sido considerado como una responsabilidad del banco en lugar del cliente.

2. ¿Por qué los bancos deben asumir estos gastos?

La razón por la que los bancos deben asumir muchos de estos gastos se debe a las decisiones tomadas por los tribunales en los últimos años. Las sentencias judiciales han dictado que los gastos relacionados con la hipoteca, especialmente el IAJD y los honorarios notariales, deben ser cubiertos por el banco. Esto se debe a que los bancos son los principales beneficiarios de estos trámites.

Por ejemplo, el Tribunal Supremo en varias ocasiones ha fallado que el impuesto de actos jurídicos documentados (IAJD) no debe ser asumido por el cliente, sino por la entidad bancaria, ya que el banco es quien obtiene la garantía del préstamo con la inscripción en el Registro de la Propiedad.

Asimismo, las tasaciones de los inmuebles también deberían ser asumidas por el banco, ya que estas valoraciones se realizan para garantizar la operación financiera del banco, no del cliente.

3. ¿Cómo reclamar los gastos de hipoteca?

Si has pagado gastos de hipoteca que no deberían haberte correspondido, tienes derecho a reclamar la devolución de esos montos. El proceso para reclamar los gastos de hipoteca es relativamente sencillo, pero requiere que sigas algunos pasos para aumentar las posibilidades de éxito.

Paso 1: Revisa la escritura de la hipoteca

Lo primero que debes hacer es revisar la escritura de la hipoteca que firmaste con el banco. En ella aparecerán todos los detalles de los gastos que has pagado. Si no tienes una copia, puedes solicitarla al banco o consultar en el Registro de la Propiedad. Es importante que revises cuidadosamente qué gastos fueron incluidos, ya que solo algunos de ellos pueden ser reclamables.

Paso 2: Recopila las facturas y recibos

El siguiente paso es recopilar todas las facturas y recibos que acrediten los pagos realizados por los gastos de la hipoteca, como los honorarios del notario, el impuesto de actos jurídicos documentados (IAJD), los gastos de registro y otros gastos asociados.

Paso 3: Redacta una carta de reclamación

Una vez que tengas todos los documentos necesarios, debes redactar una carta de reclamación dirigida al banco. En esta carta debes detallar los gastos que estás reclamando, adjuntar las facturas y justificar por qué esos gastos no deben ser asumidos por ti. Es importante mencionar las sentencias judiciales que respaldan tu reclamación.

Paso 4: Presenta la reclamación ante el banco

La reclamación se debe presentar de forma formal, preferiblemente por escrito, en la oficina del banco o a través de sus canales online si lo permite. Asegúrate de que el banco te confirme la recepción de la reclamación y que te dé un número de referencia para poder hacer un seguimiento.

Paso 5: Espera la respuesta del banco

El banco tiene un plazo de 1 mes para responder a tu reclamación. Si acepta la solicitud, te devolverá el dinero correspondiente. Si no te responde dentro de este plazo o si la respuesta es negativa, tendrás que tomar medidas adicionales.

4. ¿Qué hacer si el banco no responde o rechaza la reclamación?

Si el banco no responde a tu reclamación dentro del plazo de un mes o si rechaza tu solicitud, existen varias opciones:

• Sistema Arbitral de Consumo: Si tu banco está adherido al Sistema Arbitral de Consumo, puedes presentar la reclamación ante este organismo. El arbitraje es gratuito y suele ser un procedimiento más rápido y sencillo que acudir a los tribunales.

• Demanda judicial: Si no puedes recurrir al arbitraje, siempre tienes la opción de presentar una demanda judicial contra el banco. En este caso, es recomendable contar con el apoyo de un abogado especializado en derecho bancario, que pueda asesorarte sobre la mejor forma de proceder.

5. Consejos para una reclamación exitosa

Si decides reclamar los gastos de hipoteca, es fundamental que sigas algunos consejos para aumentar tus posibilidades de éxito:

• No dejes pasar el plazo: El plazo para reclamar los gastos hipotecarios es de 4 años desde el momento en que pagaste esos gastos. Si no reclamas dentro de este plazo, perderás el derecho a hacerlo.

• Organiza toda la documentación: Asegúrate de tener todos los documentos que respalden tu reclamación, como las facturas de los gastos y la escritura de la hipoteca. Cuanta más documentación tengas, más fácil será demostrar que pagaste esos gastos indebidamente.

• Consulta con un abogado: Si tienes dudas sobre el proceso o necesitas ayuda para redactar la reclamación, un abogado especializado en reclamaciones hipotecarias puede ser una excelente opción. Esto te permitirá aumentar las probabilidades de recuperar el dinero que has pagado de más.

6. ¿Cuánto dinero puedes recuperar?

El monto que puedes recuperar depende de los gastos específicos que hayas pagado y que puedas reclamar. Por ejemplo, el impuesto de actos jurídicos documentados (IAJD) puede representar una cantidad significativa, especialmente si la hipoteca fue elevada. Los clientes que han reclamado los gastos de hipoteca han logrado recuperar entre el 3% y el 6% del valor total del préstamo.

7. Conclusión

Reclamar los gastos de hipoteca es un derecho que muchos consumidores aún no han ejercido, pero que podría permitirles recuperar una parte importante del dinero que pagaron de más al formalizar su hipoteca. Si has pagado por gastos que deberían haber sido asumidos por el banco, no dudes en presentar tu reclamación dentro del plazo establecido para no perder la oportunidad de recuperar lo que te corresponde.